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北京巨库投资难觅酷劲专家解读硬伤试验机

发布时间:2019-10-16 17:10:06 阅读: 来源:压力机厂家

北京巨库投资“难觅酷劲” 专家解读“硬伤”

在安定门外大街的东侧,巨大的“巨库”字样引得路人侧目,在“巨库”大幅招牌的旁边,还有一条标语式的路牌广告显得标新立异,“还走?巨库到了!”——巨库究竟何物? 实质上,所谓“巨库”实为商铺,且是被业内认为已经走在危险边缘的室内产权式商铺。所谓室内产权式商铺是指,在大型综合性商业设施中,项目开发商向投资者出售商铺的独立产权的商铺,也被称作独立商铺。 如今,被看作是独立商铺投资失败典型案例在其销售期间颇为引人注目:“秀库+装库+食库+玩库,让你的消费体验酷到顶点!”——这就是定位于35岁以下时尚青年的“巨库”新青年时尚卖场喊出的响当当的口号,当时着实吸引了不少投资客目光。 不仅如此,当时处在营销阶段的“巨库”还声称,自己提供的是北京商铺市场的稀缺产品——精装产权小现铺,并称此种产品形态将北京市场类商铺只租不售的游戏规则,将给予投资客更大的回报空间,然而,今天看来这一切无异于”水中月、镜中花”。 巨库投资 “难觅酷劲” 如今,在SOHU焦点房地产网和搜房网的写字楼项目的论坛上,可以找见不少转让“巨库”产权商铺的帖子,其内容大同小异,都将“巨库”冠以“旺铺”的称谓,并描绘了未来丰厚的投资回报,至于转让原因,大多是“本人欲出国”等“不可抗力”。 难道真是这些“不可抗力”让小业主放弃了未来的丰厚的投资回报前途?不尽然,知情人士告诉记者,发这类帖子的有两类人:一是“炒楼花”的“楼虫”;二是因为巨库投资回报不佳,半路出手的“小业主”。“现在项目都开了将近4个月,更多的可能是商铺的业主。”知情人对记者说。 然而,更多的人却对“巨库”投资回报的真实情况沉默缄言,几位小业主虽然向记者表示”巨库”的商铺投资令其难以维系合理的投资回报,但问起究竟亏了多少,这些业主却都含糊其辞,“还想出手呢,不好透露”成为了最好的拒绝理由。 为了证实“巨库”真实的营业情况,记者特意选择客流量最大的双休日来到位于安定门外大街的“巨库”进行实地探访。11:30分,时值零售业的黄金销售时段,但是,租用“巨库”店面的仙踪林蒋宅口店只有6位客人;只开业一半面积的“食库”依然可以轻松找到空位;“巨库”一层东北的轿梯和东南的滚梯开业以来就没有开过,附近的商户叫苦不迭;运动100不来了,三楼将重新招商,大部分租户酝酿着撤租,少数租户舍弃管理费毅然撤租…… 记者看到,“巨库”二层东面的一个服装摊位,张贴着“狂甩,20元一件”的告示,却仍然是门可罗雀,老板无聊地坐在一边。记者在与其攀谈中了解到,由于摊位地点不好,再加上整个商场人气不旺,他已经准备甩货撤租,即便是舍弃了押金不要,也不能再在这里赔钱了。老板语气平缓,有些无奈又有点遗憾。她告诉记者,就算是20元一件也招揽不来客人,甚至有一天直到下午3点,也只进账20元。 二层的一个军用品摊位,记者在铺子里呆了半个小时未见一位客人。商铺老板告诉记者,他还算二层摊位中销售不错的一家,即便如此一个月的收入还不够交租金。好在商场延长了免租期,可以勉强维持。 如此局面,似乎足以解释为什么有不少小业主急于出手的原因了。虽然难于获得巨库投资回报的实际情况,但冷清的经营状况显然难于造就理想的投资回报空间。 专家解读巨库“硬伤” 最近,“巨库”的一干小商户联名要求市场部降低租金,以保证商家收益支出的平衡。一位商户表示,开业半年来,他在这里每天做一笔生意已是平常的事,可怜的一点流水根本无法支付租金和成本。 据调查,“巨库”是一由精品店组成的小商品市场,业态要求市场主要靠人流量带动经营。目前巨库的租金基本在300~400元/平方米。 一年多前,“巨库”实行售后包租,在短短半年时间内,总面积为3万平方米的店铺即销售一空,当时投资客的踊跃程度可见一斑。然而,开业半年来的冷场则不似当初设想般令人鼓舞,有家媒体的报道称它已“风光不再,难觅酷劲”,“时尚向巨库看齐”的口号再不能令人侧目。小商户们惨淡经营,承诺2年期、每年支付8%的固定回报让开发商背上了沉重的负荷。业内人士在分析其个中原由时指出,巨库在一开始就埋下了失败的种子。 定位偏差无消费力 正所谓思想力决定行动力。定位于35岁以下时尚青年的“巨库”新青年时尚卖场,无论从包装设计、概念、商场内的装修和宣传攻势等各方面都花费了心思,在当年的商铺市场颇具影响。但“它开在一个不该开的地方。”中原商业策划部经理蔡宇翔说。 “巨库”位于安定门内蒋宅口,其前身是号称“北城万通”的北京嘉信长城小商品市场,先期定位吸引18岁到35岁之间的消费者,该年龄段中时尚青年和白领居多,而蒋宅口并非这类人群的聚集地。周边多半是80~90年代建造的房屋,居民年龄在40~60岁之间的消费群居多,这里的年轻人大多还不具备一定消费力。 此外,作为体验性消费卖场,巨库的客群还应是其他区域的目的性消费人群,这些时尚男女一来仰仗特色商品的吸引,二来依托交通的支持,如他们钟情于SOGO、东方广场、西单等区域的商场。巨库所处的区域虽看上去靠近地铁,拥有多条公交线路,但交通拥堵、停车位不足,如果没有特殊需要,很难想象时尚男女们会拔冗前往。 产权分散无法经营 据介绍,以室内产权式商铺销售的“巨库”,卖场的每一层都被精心地划分成了一家一家的小商铺,分开出售小产权,每家小商铺的面积都在七八平米到二三十平米之间,这样的商铺总数共有近千家之多。 这类操作模式在京城并非巨库首创,早年的万通小商品批发市场等店铺就是代表,其投资失利都曾令业界对室内产权式商铺投资市场产生疑虑。 基强联行北京公司总经理陈永东表示,产权分散后的商铺投资之所以失败,主要因素是:商铺无法形成统一经营,经营费用无从获取。商铺经营一般都要经过一段培育期,在此期间,由于产权分割后,小业主多考虑自己的利益,很难统一所有投资人的意愿去经营商铺,即便有人牵头,大量的广告和促销费很难找到落脚。从正常情况看,支出的来源大多是向商户收取管理费,刚刚开始经营,商户的收益情况最不稳定,如果经营好,租金提高没问题,而一旦商场整体经营不好,商户可以提前退租,最多损失押金,但投资者的利益便无从保证。 规划缺失无以回报 以“食库”、“装库”、“秀库”和“玩库”为主题,划分出四个区域,巨库一开始的规划定位还算明确,购物体验式卖场打破了京城传统的商铺经营模式。然而这一新颖的商铺模式没能在蒋宅口找到适合的土壤。 业内人士表示,体验式卖场需要有特色经营的商户参与,并且经营商户多,客户的选择余地大,但京城真正有特色的商户不多,而选择到巨库的特色商户更少。已然活跃京城的西单77街,有很多商户都是首次进京,招商的成功一方面源自地段的优势,另一方面新加坡零售服饰店品牌“77街”的招牌颇具号召力。 缺乏招牌店的巨库很快面临巨大招商压力,在此情形下,开发商不得不降低了商户选择和品质等方面的标准,体验式卖场最终流于形式,沦落为一般商品市场,无法保证实现当初预期的租价和收益。投资客的梦想毁灭了一大半。 (《楼市》杂志 文/特约记者 朱铮 首席记者 李乐 摄/马凯民)

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